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特邀中国物资储运协会会长、中国物流物流学会副会长姜超峰供稿
姜超峰，现任中国物资储运协会会长，中国物流学会副会长，北京交大兼职教授。历任中国物资储运总公司处长，常务副总，监事会主席。
一、我国物流业发展现状
第一，经过十多年的发展，我国的物流规模在逐渐增大，物流企业的实力在不断增强。我国现有5A级物流企业100多家，A级物流企业1700多家。过去物流企业50强的最末一位的营业额大概只有2亿左右，但是现在百强以内的企业，基本上营业规模都在20亿左右。
第二，物流设施大为改善。无论从物流节点上，从装卸搬运设备上，从信息技术上，都得到了极大的改善。
第三，物流技术较为先进。互联网技术，包括物联网技术、计算机管理的技术、卫星定位系统等等，都已经在物流企业中应用。
第四，现阶段物流装备较为适用。为什么没有说最先进的设备呢？是因为物流的装备是需要跟我们国家的物流技术总体水平相一致的。
第五，物流管理正在改进。过去是计划经济管理手段，而现在是市场化管理手段。不仅一些先进的管理技术得到了应用，而且信息化技术初见规模。
第六，物流标准正在提倡。如果用非标的托盘的话，也不是不可以，但是考虑到用非标准的托盘和外界进行操作的时候，很不方便，需要转换，用标准的托盘应该更加便捷。
第七，物流人才尚待成熟。领袖级的物流企业缺乏，领袖级的物流企业领导人也缺乏。首先，尽管有的物流企业很大，但是还不是领袖级的，比如说中远集团，这在我们国家可能是第一位的物流企业，主营航运，资产和营业额均在2000亿左右，但是它也只是在水运方面可以说是领袖级的企业，而在其他铁路运输、公路运输、航空运输等方面，还不能担当重任。所以我国的企业，虽然有的已经规模很大，但是仍局限在某一个领域内，缺乏在综合性的领域内成为领袖的能力。其次，物流人才还不够成熟，包括现在很多的企业领导者们，也只是熟悉本企业的物流业务而已。
第八，物流体制需要理顺。物流管理体制与30多个部委有关。供应链指的是从原材料、生产品一直到用户手上的全过程，是一个横向的过程。从原材料采购、冶炼，到加工成产品后通过各种物流活动流通到客户手上，是一种横向的运动。但是部委的设置是竖向的，例如工商管理总局是管工商企业注册的，商务部是管贸易、管流通的，发改委是管项目建设的，财政部是管财政政策制订的等等，这样就一条一条地把横向的物流活动给切成了一段一段的，所以我国的物流体制还需要进一步理顺。
除了上述几点发展现状外，以下两点要尤为注意：
第一，供需矛盾突出。首先，我国物流需求是急剧增长的，而物流供给能力不能够满足这种需求的增长，尤其是现在社会对物流的需求是要一体化的服务、网络化的服务、精细化的服务，但是现在的物流企业基本都达不到。而网络化的服务，要求物流企业有一个全球的网络，说小一点，起码要有一个全国的网络，但是有这种网络的企业极少。其次，供给能力不足还反映在替客户控制库存能力不足、开展增值服务、行业细分化服务能力不足方面。
第二，散、小、乱的现象十多年没有解决。首先，在十多年之前，我国有700多万辆货运车辆，这些货运车辆分布在400多万个业主那里；到现在为止，一共有1300多万辆货运车辆、600多万个业主，所以仍然是很分散的。其次，资金、人才、技术的差距也比较大。中远集团的2000亿多人民币如果换成美元，也只有300多亿。而UPS和FedEx这两家美国快递公司，他们的资产分别为400多亿美元和600多亿美元。再次，我国物流行业的低水平、同质化竞争比较激烈，多式联运无法真正实现。
二、物流园区的成因
物流园区是从事大规模、多功能物流活动的场所。首先，物流园区一定是物流量要大，还要有很多从事社会物流服务的企业进驻；其次，物流园区一定是多种运输方式的汇集地，至少是两种以上的运输方式要在这里衔接，实施多式联运。
为什么会形成物流园区？第一，货物流通量的增加。港口的吞吐量约90亿吨，整体货运量约300多亿吨。首先，货物流通量在大大的增加，因为开发利用的资源规模在增加。我国的资源已经不能满足本国生产的需要，需要向国外大量的进口资源，像每年进口的铁矿砂、煤炭、石油、原油、木材等等，货物越来越多，造成货物大量流动。其次，国际分工也促使各种货物的大规模的流动再增加。第三世界国家、发展中国家，他们需要用自己的劳动力来制造廉价的货物，这些货物生产出来之后，要向全世界分发，所以各种货运在大规模流动。
第二，运输方式在多样化和运输工具在不断发展。现有的五种运输方式已经发展起来了，每一种运输方式里面，又有多种不同的运输工具，就单单一个铁路集装箱的运输，就包括有冷藏的、液体的、粉状的、箱式的等等。
第三，在依据货物的流量及流向的不同进行集结和分散。有这样两种情况，同一货主的货物需要向不同的方向流通和不同货主的货物需要向同一个方向流通，都需要将这类货物在一个地方先进行集结，之后再重新分配方向和车辆。这类的集结地，经过一定的发展，就逐渐会形成物流中心。
第四，交通运输条件发生了重大变化，使物流布局向大型化、综合化方向发展。例如过去的码头就是码头，专门从事装卸货物、船只停靠的。但是现在的码头，港务公司都在朝着多元化方向经营发展。仓储也一样，必须通过开展多种业务从多个渠道获得增值收入，进而盈利。
第五，降低物流成本的压力和追求利润的动力，推动了生产型企业减少自备仓库，给专业物流中心带来发展的机遇。过去追求大而全，一个生产制造业企业，要能建立自己的生产的车间，同时还要建造一些原材料和产成品的仓库，但这个仓库只为自我服务，因此利用率是很低的，专业化水平也不高，还要产生折旧、土地摊销等费用，问题多，成本高，所以有一些企业就开展外包，把自己的物流业务外包出去，给另外一些专业物流企业来做。
第六，城市化和工业化的发展，带动了物流园区的发展。现在城市化，工业化都要求集中，相应货物的到达和分拨，也需要集中，需要物流园区来减少城市物流，缓解城市的交通，服务工商业。
第七，另外科学技术的进步，给物流中心的发展提供了技术装备条件，而贸易形式的变化，也促进了物流园区的发展。30年之前，我们不知道超市是什么。90年代初的时候，超市还处于亏损状态。但是，在90年代后，超市、连锁店迅速发展，必须要有强大的配送中心来为它们配送货物。
第八，巨额资产增值收入的产生，也是物流园区迅速扩张的一个主要因素。物流园区的主要收入包括物业收入、操作收入、信息收入、服务收入、交易收入和资产增值的收入。由于土地的稀缺性，使土地价格在相当长一段时间内是上升趋势。所以拥有一个物流园区，就拥有了保值、增值的机会，这个增值幅度比从事物流业务的利润要大得多。
三、物流园区发展的新形式和新特点
快速、准确、安全、功能多、设备好、容量大、多式联运等等，这都是社会物流对物流园区的要求。首先，要快速、准确、安全地把货物送到客户手上。其次，物流园区的功能要多，一站式的服务才能满足客户的需求。再次，物流园区的设备要好，过去那种老旧的设备，老旧的库房，已经不能满足客户的需要，因为现代物流园区要求吞吐、响应的速度要加快。最后，物流园区需要足够大的库容量。
现代的物流园区已经融入了更大的物流体系，融入了像国际物流、港口物流、铁路物流、城市物流、农业物流等这些体系。一个物流园区，它绝对不仅仅是某一种产品或者某几种产品的物流园区，一定是一个综合化的，为城市服务，为生产制造业服务，为农业服务的这样的大型的物流园区，是整个物流体系当中的一个组成部分。
物流园区出现新的特点，首先是集约化，节约使用土地。这跟我们国家的要求有关系，18亿亩耕地的红线不能破，但集散的功能在增强，要能够迅速集中、迅速分散。其次，建筑的标准要提高，一个现代化的仓库，流转速度一定要够快。再次，物流园区要品牌化经营，要打出自己的牌子，让客户信任。最后，物流园区需要科学布局，包括选址、定位和服务的范围，都需要科学考量。
四、典型物流园区的功能性业务
建设一个物流园区，需要的投资很大。土地价格、建造价格、设备价格和运营成本是相当的高，因此一个物流中心必须能够发挥它的作用——能够盈利，必须开展多种功能的业务。拥有一个物流园区，应该是拥有了一个综合化服务的基地，应该能够开展多种增值服务。
物流园区的基础业务有六项，收货、理货、保管、保养、装卸和搬运。延伸业务比较多，例如分拣业务，分拣，本来是园区应该做的，因为发货的时候肯定要先分拣。随着生活节奏的加快，很多货物进出频次越来越高，分拣的工作也越来越重要。日本有一个仓库，十年前我去参观的时候，只是一个存储库，有2000多平米。但是十年之后，它已经变成分拣库了，只用500多平米做货物库存，而另1500多平米做了一条分拣线。这个库里的隐形眼镜是从美国进口的，进口进来之后先在库里存放，通过这一条有80多个工人的分拣线，再把不同度数的隐形眼镜分拣到不同的包装盒里面，最后同一度数的再装到箱子里面，每天下午5点之前一定要送出，第二天早晨8点钟销售店铺开门之前，一定要到送到店门口。隐形眼镜在日本每天的需要量很大。再比如包装的业务，像大包改小包、小包改大包，越来越多了。由于有一些物流业务，是给厂家输送货物，要到厂里面去做业务，因此这个运输中，必须把零部件或者需要运输的东西包装好。包装也是很讲究的，而且需要收费。有些货物像钢材，还需要进一步剪切、加工。有些货物还需要组装，像出口的自行车，要把各种零部件紧密地打包到一个个包装箱里面，减少空间占用，然后运输过去，到目的地的仓库里面再进行组装。园区还可以对这些业务进行收费。
其他业务，还有检验、信息服务、办公、餐饮、住宿、停车、配送、修理、质押、交割（交割是指期货交易的交割和电子商务的交割）、租赁、拼箱、拆箱，联运，市场，展示，货站、解决方案、商务、配货、代收货款、结算、回单、咨询、保险等等。尤其是代收货款业务，快运企业将送货物包裹送货上门之后，把钱带回来，这叫代收货款。在广东地区，代收货款拿过来之后，放在快递公司，快递公司七天之后才把货款付给货主。一个月会产生260多亿元的货币积存量，而这260亿在这一段时间之内，就存在快递公司的账上，完全可以使用，应对短期周转。如果将这种操作方式推及到全国，我想资金数量将会相当大。所以代收货款业务，应该成为快递公司的一个主要业务。
最后，现在电子交易也越来越多了，在交易过程当中，必然需要有物流中心或者物流人员与之相配合，这也是典型物流园区的功能业务。如果建设一个物流园区，把这些功能业务都叠加到一个物流园区里面的话，园区的收入将会是很高的。
五、物流园区的发展
最早的物流园区出现于上个世纪的60年代的日本。由于日本土地资源短缺和城市的发展，必须向外围转移，所以政府出台了相关法律法规并通过一系列优惠政策，吸引、推动物流企业外迁。这跟我国目前的状况是一样的，城市扩张了，原先的物流基地，一定要向外扩张，如果不向外搬迁的话，会影响城市发展。当时在日本形成了多个物流团队，据介绍，日本全国规划了43个物流园区，建成了41个并一直发挥着重要的作用。在以后，德国、荷兰、美国等发达国家也出现了一系列的物流园区。
我国1999年深圳市推出了平湖物流园，当时的规划用地面积是14.6平方公里。以后很多地方政府积极规划并建设物流园区，形成了一股园区热。在2003年的时候，国务院发出相关各类物流园区进行清理整顿的通知，对于物流园区的开发有所抑制，但是这个抑制的作用有限，因为物流园区的大发展是一个规律、大势所趋。
六、物流园区分类
物流园区可以按照不同的分类方式来分类：按功能来分，可以分为货运型、生产型、商贸型、综合型；按依托的资源来分，可以分为港口型、空港型、内陆型；按服务的区域来分，可以分为国际物流园、区域物流园和专业物流园。但是，无论如何划分，基本特点都是相同的——物流园区是物流企业的聚集区和货物的集散中心区，它存在的基本条件是有大规模的货物流动，有多种交通运输方式的连接，有基本的仓储和运输设施，有多种物流功能的整合。
物流园区的业务形态多种多样。虽然现在国家正在制订一些物流园区的专项规划，对物流园区进行一些指导和规范，但到目前为止，没有任何规定，要求一个物流园区必须做什么，不许做什么，这就为物流园区多种多样的发展带来了空间。
（一）货运型的物流园区
货运型的物流园区，主要聚集运输企业，以不同的运输方式转换、装卸服务、拆箱服务、专线运输、零担快运、车辆停泊、货运中介服务等为主要业态，设置停车场、中转库房，装卸站台，货运信息，交易大厅，交易间、入主企业办公用房、司机公寓等等。货运型的物流园，其实等于是货运市场，所以它的投资回收期是比较短的。任何一个城市，货运的车辆的组织最散，在不同的大街小巷都可以停靠，货物安全隐患较大。而在卸货之后，司机又很可能不能及时找到货物，很可能空车返程，期间还会产生其他费用，像住宿费等，成本很高，所以司机们需要有一个货运中心，既能休息又能找到需要运输货物的地方。而且如果我们有计划的建立几百个这样的货运中心的话，城市交通的压力也会大大减少。
日本的和平岛物流园，占地面积约50万平米，有仓库、货运中心、交易场所、展览中心、休息场所、吃饭的地方等等。它里面的六层楼库设计比较独特，因为日本的土地资源比较紧缺，楼库是节约土地的一个好方法，但是楼库有作业不方便的缺陷，可是这种六层楼库的两头都是循环的，从一层可以直接放到六层，每层上面都有停靠的平台，车辆可以直接停靠在仓库里面卸货或直接装车，提高了利用率。这日本一个标准的物流园区模式。
（二）生产型的物流园区
生产型的物流园区是为生产企业服务的物流园区，一般靠近工业聚集区，以保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信息服务、质押监管等为主要业态，兼有展示结算等功能，主要设施是库房、装卸平台、货厂、铁路专业线、办公用房、港口等等。
生产型的物流园区的典型代表是芝加哥的物流园和中国大型的物资储存企业。中储在无锡的一个物流园区比较先进，占地面积约470亩，可进行大规模的装卸，并有约7万平米的货仓，而且在库房里面有加工车间，除了陆运还包括铁路专业线和水运，共三种交通方式，比较先进。这个园区每年的到货量、发货量都很大。在武汉的一个物流园，约35万平方米，4条铁路专用线，之前大约有4万平米的6米高的老仓库，现在全部改成了现货市场，在里边打上隔断，招商引资，把客户引进来，开始交易。后来客户越来越多了，达到700多家，于是就将层高加到了8米。
（三）以商贸企业为服务对象的物流园区
商贸型的物流园区分为两种：一种是现货市场交易为主的物流园，需要足够的物流设备、大面积的交易摊位；另一种是没有交易摊位，主要设施是为城市生活用品的流通而建设的，以现货销售、结算信息服务、物业管理、仓储配送、装卸搬运，集散为主要功能，这类物流园目前占主导地位，主要设施为库房、交易间、办公楼和停车场。商贸型的物流园区需要有铁路专线，没有铁路专线，大进大出的货物，保证不了吞吐量。
（四）综合型物流园区
综合型物流园区是以上三种园区模式的混合，各种企业都在园区内聚集，各种物流业态都有一定的份额。意大利的维罗纳就是这样的物流园区，里面一共有25条专用线，沟通整个欧洲铁路，能够把不管什么国家的货，上了铁路之后运到这里来集散。它里面还有分拣仓库、海关、库存仓库、农产品的交易中心等，是一个比较典型的综合物流园。
（五）保税港
保税港是国家批准的具有海关和物流功能的口岸、港区和关联区域，享受保税区、出口加工区的税收和外汇管理政策。它的综合功能为国际中转、仓储配送、外贸、国际采购，商品展示、产品研发、加工制造、检测维修等等。建保税物流园、保税物流中心和保税港的主要目的，一个是外国的货进到保税区之后不交关税，观望国内市场，如果国内市场好的话，客户马上可以办出关手续，补交关税，就近分拨。另一个便于出口的物资，进到这个园区之后，可以退税。真正的保税物流园再扩大一些的话，可以使园区内部之间货物的买卖不交关税，但是保税港的功能不能够被神化，因为建了保税物流园，设施设备进去之后，非保税货物不能进到园区。如果保税货物量不够多的话，怎么取得收入？所以现在保税物流园基本上是亏损的，就是因为它们建的太大。
（六）内陆港
内陆港的改建无非就是把沿海口岸物流园的功能和享受的政策，延伸到非沿海口岸的内陆地区。典型的代表园区是苏州工业园综合保税区。它进驻的企业是生产型企业、贸易企业和物流企业，它服务于两千家左右企业，主要提供保税的物流服务。另外它跟上海港达成协议，在这个地方封关，直接拉到港口就可以装了。但是有一些地区不一样，海关封完之后，再到其它地方还需要验货。
七、政府对物流园区的开发与管理
（一）开发
由于土地是由国家直接管理的，因此物流园区的开发主体涉及到政府、地产开发企业和运营企业。所以土地是政府规划、引导、调控物流园区科学发展的最有效手段。另外，因为土地比较紧缺，地方政府就会用土地的比较收益来确定土地的拥有者。如果一块地，工业企业能带来的投资强度、就业人数、税收等收入大于物流企业的话，这块土地政府就不会给物流企业。
政府及其管理的部门是主导部门，应该先做好土地利用规划、城市总体规划，在适宜建设物流园区的地方进行规划、拆迁、平整等工作，引入园区的开发。在大多数的情况下，先成立一个由政府控制的投资公司，由投资公司负责招商工作。在这个过程中，如果土地收入的补偿价格和土地整理价格低于土地的出让价格，政府将获得一笔差额收入，这笔差额收入被称为土地财政。因为这类土地不是政府从农民那里收购来的，给的补偿是比较低的，平整土地的费用也是比较低的，但是卖出的土地价格是比较高的，所以其中的差额是比较大的。而且政府如果没有钱的时候，就需要引进一些物流园区的开发商，所以一些物流地产企业就应运而生。像普洛斯，现在是中国最大的物流地产开发商，它现在拥有的库房的面积约650万平方米。2003年普洛斯刚进中国，不足10年的时间，它在中国已经成为仓储面积最大的一个企业了，在中国投资了100多个物流园区和物流中心出租给物流企业使用。民营企业有传化，国营企业有中远、中储、中油、中铁等，都在建自己的物流园区。所不同的是，物流企业自身开展物流业务，而物流地产商不运作物流业务，像普洛斯这样的企业，是一个物流地产开发商，自己不做物流业务，没有没有装卸，没有方案设计等等，只是把库房纯粹出租给客户，收取租金。另外除各类物流企业外，物流园区还需要进驻一些服务业、混合企业、仓储企业、货代企业、其他生产企业、加工企业、贸易企业、金融机构、餐饮业、修理业等，成为园区业务的支撑。所以一个物流园区就是一个小的社会，各种业态都可以在这里汇集。
（二）管理
一般政府设立的物流园区管委会和投资的企业会作为管理主体。当前政府设立的管委会，按照经费来源可以分为行政机构和财政补贴的半行政机构两种。行政机构，像河北省的26个物流园区，都设立了副处级的管委会，派官员进行管理。但是有一些物流园区，是企业自己投资的，由企业自己管理。
物流园区的主要收入来源是土地的级差收入。物流园区的开发商常遇到这样的一些问题，比如他现在圈了1000亩地，但这1000亩用不完的时候该怎么办？其实，合资是解决这一难题的很好的办法。例如用500亩做自己的物流中心，另外500亩跟其他企业合资。如果在合资的时候，合作伙伴要求土地所有权又该怎么办？这就要求开发商在最初决定圈地之前就做好详细的规划，考虑自身的运营实力。如果自身的能力不足以单独运营这块土地，最好是在拿地的时候，就把这块地的土地证化成若干土地证分别开出。比方说这1000亩地的可以划成两个，一个土地证是开发商自己使用，另外一个土地证是开发商再去注册一家公司，然后把股权全部，或者大部分转让给另外一个合作者，这样另外的土地就自然归合作者支配了。现在沈阳和天津的一些的物流园区都是这样做的，不过在找到合作人的时候，开发商的土地级差收入要重新评估了。
八、开发商对物流园区设计、运营及管理
建一个物流园区，一定要考虑它的物流体系。综合运输体系、物流节点的布局、物流和各企业的连通、城市与农村、政策与法规、管理体系、招商等等这些都是物流体系的组成部分。
（一）园区设计
1.撰写可行性报告
物流园区在建设之前，一定要有一个全面的可行性报告，收支一定要算好，财务评价和社会经济评价都要做好，之后还要进行风险分析。任何一个物流中心的建设都要考虑它的风险。风险在什么地方？最大的风险就是建了库之后租不出去，没有货物进来。
2.设计评估体系
物流园区设计的时候，需要有一个评估体系，从以下几个方面来考虑：第一，从消费者的角度，考虑消费用户的市场区域和需求。第二，从供应商的角度考虑。供应商在什么地方？怎么样送货？怎么样到货？路途的远不远？方便不方便？第三，从成本的角度考虑，要考虑当地劳动力成本、房地产成本、货运量、库存量、平均库存水平等。第四，扩张的时候，要考虑如果一个仓库发展起来了，周边有没有新扩张的仓库用地之类问题。第五，时效性，要考虑能不能满足客户订单的快速反应需求等。第六，选址问题非常关键。应该考虑建多少物流中心，具体位置怎么样，吞吐量是多少，各个物流中心之间的产品分配情况如何，物流中心能力有多少，产品放多少等问题。第七，要通过现有的网络和准备建立的网络之间的关系，采集数据，建立自己的模型。要考虑的数据包括到货的数量、品种、批次和方式。现在经常考虑的因素，包括调查平均到货量、发货量、到货的方式和发运的方式等等，然后进行理论性的分析，做增长率的分析，建立模型，预计3年之后或5年之后能有多少到达量等。但事实上真正运作的时候，还要考虑其他的一些因素，比如说竞争对手增加了，突然增加了一个物流园区，我们如何与之竞争？到货的时候，供应商会不会改变线路？很多现实问题都需要考虑。所以建物流园区必须有一个模型，来分析建了物流中心之后的运行情况怎么样。
3.设计操作要点
物流园区设计的时候，关键是园区功能设计。物流园区的功能和定位，是设计之初最主要的考虑因素。之后，还要再考虑它的平面布局，例如功能区的划分、道路、库房、货厂、装卸区、铁路专用线、市场区、办公区、辅助区、大门、电力、消费、库房设计等。
第一，物流园区的仓库，最好留出来一个分拣区、一个库存区，而且库内道路如何分布，道路和装卸区加在一起的宽度应该有多大，这些都要充分考虑。一栋现代化的库房，有站台的库房，它前面的停车场和道路的面积加在一起，应该在35米以上，这是一个基础。如果这个设计不好，将来的物流的组织就会紊乱、发货不畅。
第二，建设一个物流园区，需要的设备包括存储设备、装卸和搬运设备、分拣设备、包装设备、加工设备、运输设备、信息系统、通信系统等。选用什么样的设备，也是物流园区设计的要点。
第三，库房的平面布局，需要涉及的东西就更多了。
（1）库门的设计。库门的高度、式样，还有开闭方式等都要考虑。如果一个2万平米封闭性的仓库，货车进不来的，那应该设计多少门要根据货量的情况、货物的品种情况来定。一般对于普通仓库来讲，我的设计的标准就是1500平米的仓库，至少应该设一个库门。
（2）库内的立柱和悬挂物。库房设计的时候，悬挂物一定要考虑，比如说管线，上面都需要房梁上走管线，管线下垂的高度有多少，起吊高度有多少，都要综合考虑。再比如说灯，涉及到光线和照明、采光的方式。现代化的库房，如果是库存型的库房，一般不设窗户，否则弊端很多。例如玻璃损坏、漏雨、兜风等都存在问题，所以现代化的仓库一般不设窗户，采光都是通过顶部采光带进行。
（3）库房的高度。现在我一般建议库房设计到8.5米高到12米之间.再高了之后，迎风面比较大，如果强度不够的话，阻力增大，很容易把库房吹坏。而且太高了，配备的货架就要高，还必须使用高位叉车才能装卸，而高位叉车是一般叉车价格的两到三倍；太低了之后也不行，空间利用率不高。
（4）地面的平整度和耐磨度。有一些仓库的平整度不好，不是用耐磨材料做的地面，而用混凝土做的地面，容易起层和起沙，对于保管货物的整洁是不好的。
第四，在库房里面还要考虑的，包括一些辅助的作业区。比如说托盘、工具的存放、废品的存放、叉车的堆积、充电区等等要设置在什么位置，位置大小如何等这些都要考虑。
第五，物流园区内一般要设计一条循环道路，它的功能主要功能是便于货车的疏散。货车如果集中到一起很难调动，容易产生碰撞，容易产生人车混杂的状况，如果建一条围绕园区循环的道路，它任何一个节点都可以进库和疏散，更为安全、便捷、高效。
第六，仓库里面的避雷设施和自备发电机也是必须的。自备发电机经常容易被忽略，没有自备发电机的时候，一旦停电的话，库房作业就无法进行，尤其夜间作业的时候就更无法进行，而且也容易出现一些安全的事故。尤其是如果有冷藏品，如果没有自备电力，冷藏的商品出现变质的话，责任就更大了。
4.库区内部的规划原则。
库区内部规划的时候，要把握以下原则：第一，存货的时候，相同的货物要存储在一起。按周转快慢，分类存放，尽可能地利用空间和平面。第二，要有足够的通道和停车场，但是不要浪费，要考虑不同运输方式的衔接。第三，库房要根据货物的特点来进行设定。有一些库房，不一定需要盖很高，像对于分拣型的仓库。现在的电子商务公司，大量都是单件，储存的量都不大，同一种货物可能只存5件或者10件，就不需要高库，5.5米高到7米之间这样的库房就能满足需求了。
5.营销与服务
首先一定要考虑到标准不同、成本不同，所以收费也不同。中储和普洛斯同等地块的收费差得很远，所以物流中心建好之后，还要会营销。一个物流园区，如果设备标准达到一定程度，一定要向一些高端的企业出租，来进行服务，这也是一个服务标准问题。其次是服务流程的问题。客户不同、货品不同，服务的流程也是不同的，要量身订作一些服务流程。
6.园区规模
各地在规划物流园区的时候，碰到第一个问题就是物流园区规划给多大面积合适。物流园区规划的基本依据是物流强度，就是依据每平方公里的物流用地和每年的货物存储量。我去年做过一个分析，一般的一个有码头、有水运、有铁路、有公路的城市物流强度应该一年在1700万吨左右。不过这个数据只供参考，不是绝对的，还需要考虑很多不同的因素，包括运营效率、设备先进性、品种、占地面积、基础条件和交通方式等等。
物流园区的建筑容积率，一般来讲，保持在0.5或0.6。例如100万平方米的物流占地，可能只建50万平米的库房或者办公楼，剩下的就是道路面积，还有其他的可控性的面积。所以要提高容积率，必须建楼库。在我国土地紧缺的地区，已经出现了很多楼库，一般是两层高，在厦门和深圳，也有四层、五层的。
（二）经营方式
1.自营？出租？
建了物流园区，如果把物流业务也放这儿来做，这就是自营了；出租就是出租给客户，让客户来承包仓库，货物的分类、储存、保管、运输、装卸都由客户自己来操作。所以自营和出租的收费标准、收费的环节是不同的，因此我主张，建一个物流园区，一定要自己运营。仓库出租的收入只占整个仓库群收入里面一个很小的部分。
2.自建？租用？
自建仓库，开发商要承担所有的自建投入的收益和风险。但是租用却可以迅速扩张。如果企业向外扩张，要建一百个点的话，这一百个点不可能都去自建，必须考虑出租。如果中小型的物流企业，可以参考这样的运营模式：先派出一个工作组办事处租仓库，建一个小的物流运营的组织，替出租方边做业务边考察当地有没有商机，如果有商机的话，再建一个分公司，建了分公司之后，再考虑能不能投资建一个仓库等等。
3.商贸？物流？商贸物流？
在有了一个基地之后，要不要做一些贸易？我主张商贸物流一起做。因为商贸和物流，本来是一体的。在经营贸易的同时，物流业产生了。买卖的时候我把钱给你，你把货给我，我再把货带走，这不就是物流了吗？所以商贸、物流是在同时发生的。但是随着专业化分工之后，商贸、物流分离开了，商贸专做商贸，物流专做物流，但是这会产生问题。因为做完商贸之后，面临能不能及时交货的问题。不能及时交货，物流系统跟不上，买方就会受到很大影响，生意可能就会毁掉，所以现在又有一种合流的趋势——商贸物流一体化，很多公司既做商贸，又做物流。在商贸进行的同时，对货物进行实时控制，使货物准时到达，避免了货物流失、挪用公款、个人小金库等系列管理真空地带的产生。去年，商务部出台了一个商贸物流专项规划的文件，首次以国家政府机关的名义，把商贸物流结合到一起，而且被越来越多的人所接受。尤其是建了物流园区之后，如果不把商贸功能做上去，货源就会成为一个大问题。物流园区仓库很多，如果不把商贸结合在一起，很容易没有货源。结合到一起之后，货源难题很容易解决就。
（三）管理要点
物流园区的管理，要考虑投资、核算、生产控制、技术管理、档案管理、信息管理、人力资源、客户管理、质量体系等等。主要介绍如下几点：
第一点，是谨慎投资。10万平米占地的物流中心，根据地价不同，需要耗资1到1.5个亿，建造、运营的成本比较高，投资回收期比较长，需要在投资之前认真论证。
第二点，要精心运算。在管理物流园区、管理物流中心运营的时候，要做全面运算。每年的收入多少，开支多少，开支的科目是什么，都要详详细细地规划。收入来源，要认真的核算。业务模式有几个口子？这几个口子每年挣多少钱？尤其是考核和绩效，是引导企业发展方向，引导业务人员努力方向的的主要指标。如果考核和绩效这两个问题解决不了，人员的积极性就会发挥不出来。一般经销部门、仓储部门，是根据创造利润的多少和成本节约的多少，来考虑对人员的奖励。这是一套行之有效的算法，有效在什么地方呢？刺激了扩张业务的积极性，业务扩张的很快，每年增长速度可达到20%～30%，但是也有弊端：首先，对总部的要求提高，争资金、争额度、争地盘、争市场范围，内部争夺会比较明显。其次，发展到最后，如果管理不到位，发展到最后会产生瞒下、虚报数据，一旦监控不到位的话，就容易出现漏洞和风险。所以要精心预算，尤其是考核和绩效。
第三点，是生产控制。在物流园区的生产过程当中，一定要有个总调度，全面指挥生产要素的配备，领导要深入一线。经营安全和生产安全，是管理企业的时候必须要注意的。经营模式要尽可能完善，不要有漏洞，要严控资金的流量和流向。一个企业如果投资过多的话，每天下属公司负责任每星期必须到总部来报到一次，以防经营的风险突然爆发时总部会不知情。由于是园区运营一般是大规模的机械作业，人流和物流一定要严格的分开，需要严格的安全规范。如果安全教育不到位，具体的操作人员在操作的时候，一旦疏忽大意，容易产生危险。
第四点，技术应用及管理。物流园区用到一些行之有效的管理技术最重要。比如说实施的经济管理、仓库里面6S或者5S管理、看板管理、巡回启货、系统分析、战略管理、全面预算等等，这些都是管理的方式和方法，在这些方法基础上，我觉得应该在理论上再补充一些科学技术的管理操作方式。物流技术很重要，因为现在的各项成本越来越高了，尤其是人工成本越来越高了，装修工、货管员、吊装工等的工资都高了，现在工资的平均增长速度每年20%到30%。人力成本增长、土地成本增长之后，收费如果不增长的话，就会出现亏损。所以在这个时候，一定要采用先进的技术装备和技术组合。比如说机械化作业，可以节省人力也比较安全。
我个人认为，物流企业应分为物流实体企业，物流技术企业和物流管理企业三类，主要是考虑到将来涉及的领域。运输、仓储（普通的仓储、特殊的仓储、危险品仓储）、代理、装卸、搬运、贸易物流、供应链管理等等，这些都是属于物流的实体企业。而比如说货运车辆执照、货架类执照、装卸搬运设备的执照、计算机技术的开发等等，这些都应该属于专门的物流做技术装备企业。什么叫物流管理企业呢？为供应链管理出方案的企业，包括货代公司，都是物流的管理企业。这类公司自己没有实际的资产，利用社会的资产、物流资产来为人家做业务，这是物流管理企业。这三类企业有效的磨合在一起，就非常好。
九、评价指标体系.
一个物流园区，怎么评价它的好坏?如何衡量它的经济效益情况和对社会的贡献呢？就需要要设计一定的指标，包括经营的效果、土地利用的情况、设施设备配套的先进性、投资强度、物流强度、管理水平和工作效率等，这个指标可以用一些具体的指标来确定。对于要建一个物流园区，建设初期，我们设计的功能、设计的指标是什么？运营过程当中的指标考核是什么？完全投产之后指标是什么？都需要我们来做一个前后对比，来检查有没有失误，或者有没有需要改进的地方。另外还有一些服务指标，像信息服务、门户网站、物业、维护公共事务、统计规划、投诉处理、工商税务、金融、生活服务等等指标都要考虑。有了这些指标之后，才能够对物流园区做出一个公正的评价。
十、国家对物流园区的态度。
前不久温家宝总理在视察传化物流成都基地时说：“生产决定流通，流通也会决定生产。货畅其流可以促进消费，进而扩大生产。我们在认识上必须更加重视流通。”所以我觉得政府应该对物流园区有了新的了解，下一步可能会更加支持物流园区的发展。
现在，物流园区的分类方式、规划评审等都是有国家标准可以遵循的。另外，很重要的一个标准，一平方公里以上的物流园区，可以有10%～15%的占地用于商业办公设施和生活服务设施。因为当地的政府部门，往往不太同意用更多的地来做商业设施，像有些地方政府不认可，只给7%以下的地来做商业设施。园区开发商完全可以用这个标准去和政府洽谈。2011年发布的国务院38号文、国九条，也都提出来要科学制订全国物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。我们要设计物流园区，一定要在当地政府，至少要取得省一级政府的规划批准、立项，才能纳入规划。
前一段时间，高层领导对盲目占地的问题很重视。要解决这个问题，我觉得主要在行政层面。第一，土地少、增值快、可抵押、可转让，企业拿到地就等于拿到了稀缺资源，这种情况短时间不会改变。第二，城市新区的急剧扩张，仓储设施减少和外迁，用地需求增加了。第三，土地财政的存在。地方政府必须不断地供地，才能够满足财政支出的需要。现在地方政府财政收入也很困难，遇到经济下滑的情况，财政更加困难。现在已经预收税收了，就等于下半年的税收上半年就收完了。政府的支出必然要靠走卖地的思路。第四，政绩考核的机制和追逐利益的动机。地方向中央要更多的土地指标，而物流园区是新生的。经济快速发展，人口的集中，城市化的加快，生产布局和资源分布的变化，都需要有更多的物流用地。（本文根据中国物资储运协会姜超峰会长于2012年7月在一次内部培训上的讲座录音编辑整理）
